Які документи потрібні для продажу будинку: основний перелік

Продаж будинку у 2025 році – це кропіткий процес, який потребує ретельної підготовки документів, уважності до певних юридичних нюансів і дотримання вимог чинного законодавства. Щоб уникнути непередбачуваних ризиків і забезпечити юридичну чистоту угоди, важливо розуміти основні нюанси під час укладення договору купівлі-продажу, а також знати про необхідний перелік документів для укладення договору, як зі сторони продавця, так і зі сторони покупця.

Слід враховувати, що найбільший ризик при купівлі-продажу нерухомості несе саме покупець, адже недотримання певних законодавчих положень при укладенні договору зі сторони продавця, може призвести в майбутньому до негативних наслідків, зокрема: визнання договору недійсним. Тому, дуже важливо проаналізувати документи, які готує продавець для укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, конкретний перелік документів може змінюватися залежно від обставин. Наприклад, якщо майно набуте в шлюбі, знадобиться нотаріальна згода другого з подружжя. Якщо в будинку зареєстровані або проживають малолітні чи неповнолітні діти – можуть виникнути додаткові вимоги з боку нотаріуса або органів опіки та піклування. Втім, існує орієнтовний базовий перелік документів, який є актуальним у більшості випадків і на який варто орієнтуватися під час підготовки до продажу будинку. У цій статті розглянемо, які документи є обов’язковими та на що звернути увагу при укладанні договору, щоб захистити свої права та уникнути поширених помилок.

Які документи мають бути у продавця під час продажу будинку

Для продажу будинку продавець має підготувати базовий пакет документів, який підтверджує його право власності на нерухомість і дозволяє нотаріусу без сумнівів внести відповідні зміни в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, для належного оформлення відчуження будинку слід підготувати такі документи:

• паспорт та РНОКПП (ІПН), а також за необхідності дружини/чоловіка продавця (якщо нерухоме майно придбане в шлюбі);
• документи, що підтверджують сімейний стан;
• документи, що підтверджують право власності на будинок (Наприклад, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу будинку, договір довічного утримання, спадковий договір, свідоцтво про право власності на нерухоме майно та інші);
• технічний паспорт на будинок;
• заява про наявність / відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування будинком;
• довідка про склад зареєстрованих громадян за даною адресою на момент відчуження нерухомого майна;
• звіт про оцінку майна або е-Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості;
• заява співвласника про відмову від права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності, із зазначенням вартості та умов продажу – подається у разі відчуження частки в будинку (порядок та строки оформлення такої заяви визначається законом);
• дозвіл органу опіки та піклування на укладення правочину – у разі, якщо малолітні, неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні особи є власниками або користувачами нерухомого майна;
• у разі укладення договору за довіреністю необхідно надати саму довіреність, а також паспорт та РНОКПП (ІПН) представника.

Перелік документів для продажу будинку із земельною ділянкою

Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, у разі відчуження будинку земельна ділянка, на якій він розташований, зазвичай переходить у власність покупця разом із будинком. Тому продавець зобов’язаний надати також документи, що підтверджують його право на земельну ділянку. Перелік таких документів включає:

• державний акт на право власності на земельну ділянку або інші правовстановлювальні документи;
• витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (відомості з такого витягу зазначаються нотаріусом у тексті договору купівлі-продажу);
• у випадках встановлених законом, нотаріус може вимагати експертну грошову оцінку земельної ділянки (Наприклад, коли земельна ділянка знаходиться у державній чи комунальній власності);

Нюанси під час укладення договору купівлі-продажу будинку

Однією з ключових умов для укладення договору купівлі-продажу житлового будинку є наявність у продавця правовстановлювального документа на земельну ділянку, зокрема – державного акта права власності на земельну ділянку або витягу з Державного земельного кадастру з зазначеним кадастровим номером. Відсутність цього документа унеможливлює реєстрацію права власності на нерухомість, а сам договір може бути визнано недійсним.

Особливу увагу слід звернути на наявність самочинно збудованих об’єктів на земельній ділянці. Якщо будівля зведена без належних дозвільних документів, її легалізація потребуватиме окремої процедури – часто дорогої та складної. Покупець має усвідомлювати, що вартість такого об’єкта може й здаватися привабливою, однак у подальшому це може обернутися суттєвими витратами на узаконення будівництва або навіть ризиком знесення.

Важливо, що договір купівлі-продажу нерухомого майна може бути посвідчено виключно нотаріусом, який здійснює діяльність за місцем знаходження об’єкта нерухомості або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін договору – продавця чи покупця.

Вартість оформлення угод купівлі-продажу будинку

Оформлення договору купівлі-продажу будинку передбачає низку витрат, які покладаються як на продавця, так і на покупця, залежно від домовленостей сторін, крім прописаних у законі. Основну частину суми становлять оцінка нерухомості, послуги нотаріуса. 

Окрім витрат на нотаріальне посвідчення, продавець зобов’язаний сплатити такі обов’язкові державні платежі:

• Державне мито – 1% від вартості нерухомості;
• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – його розмір залежить від строку володіння майном і кількості продажів упродовж календарного року:

• якщо продавець володіє нерухомістю понад 3 роки і це перше відчуження за рік – ПДФО не сплачується;

• при другому продажі протягом року – ПДФО становить 5%;

• при третьому та наступних продажах у поточному році – ПДФО становить 18%.

• військовий збір – нараховується тільки у разі, якщо сплачується ПДФО. У такому випадку ставка військового збору становить 5%, незалежно від розміру ПДФО. Якщо продавець звільнений від сплати ПДФО, то військовий збір також не сплачується.

Покупець, у свою чергу, сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Збір не сплачується у випадку, коли покупець придбаває будинок вперше.

Вартість таких послуг може суттєво відрізнятися залежно від регіону, складності угоди та оціночної вартості об’єкта.

Юристи «ІНФЕРНО ДЛК» надають комплексну правничу допомогу у сфері нерухомості. Якщо ви плануєте продати або придбати будинок і не впевнені в повноті пакету документів, маєте сумніви щодо умов договору чи потребуєте супроводу під час нотаріального оформлення — наша команда забезпечує повний юридичний супровід: від підготовки необхідних документів до внесення змін у державні реєстри.

Тож у разі виникнення будь-яких питань, звертайтесь за консультацією – ми уважно розглянемо вашу ситуацію та підберемо оптимальне рішення для успішного оформлення договору купівлі-продажу нерухомості.