Стрімкий mass adoption криптовалюти в Україні породжує все більший попит на способи її законного використання. Одним із найпоширеніших запитань є: “Чи можу я придбати нерухоме майно за свою криптовалюту?” Враховуючи, що сектор нерухомості впринципі наділений особливою увагою законодавця, а будь-яка операція з нерухомістю має “ускладнені” вимоги до її проведення – слід проаналізувати багато юридичних нюансів, аби дати відповідь на це запитання.
Купівля нерухомості за криптовалюту: юридичні аспекти
Почнемо із того, що відповідно до чинного законодавства, оплатити нерухомість за договором купівлі-продажу напряму не можна. Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України “Про валюту і валютні операції”, гривня є єдиним законним платіжним засобом в Україні. А відтак можливість прямого розрахунку виключається. Доцільність (та й можливість) використання абсолютної більшості криптовалютних активів у якості показника для визначення гривневого еквіваленту залишається під питанням у зв’язку з їх високою волатильністю. До того ж, незважаючи на наявність у Цивільному кодексі України положень про цифрові речі, здійснити нотаріальне оформлення договору, об’єктом якого є криптовалюта не вдастся.
Це підводить до ще однієї проблеми. У деяких випадках покупець та продавець домовляються оформити продаж договором дарування, за яким покупець отримує нерухомість та переказує криптовалюту продавцю поза договірними відносинами. Проведення купівлі-продажу таким способом є вкрай ризиковим. По-перше, сам по собі факт укладення такого договору дарування є удаваним правочином, оскільки нерухоме майно передається не безоплатно. По-друге, при такому варіанті дій відсутні юридичні гарантії для продавця, який може й не отримати обіцяну криптовалюту.
Договір міни у такому випадку також не може бути використаний з огляду на неможливість його нотаріального посвідчення. Відтак залишається питання – яким же чином правильно поступити?
Способи купівлі нерухомості за криптовалюту
Фактично єдиним доступним у правовому полі способом купівлі нерухомого майна за криптовалюту є її конвертація у гривню. Сторони можуть погодити вид та еквівалент криптовалюти, за яку здійснюватиметься продаж, а розрахунок провести у гривні. Таким чином стає можливим укладення звичного договору купівлі-продажу, який виведе всю операцію в правове поле. Сторони матимуть законодавчо визначені гарантії, а вся операції пройде за чітко визначеною процедурою без додаткових ускладнень. Звісно на власний ризик сторони можуть використовувати й вищенаведені способи, наприклад – дарування із використанням послуг гарантів. Однак зважаючи на ускладненість всієї процедури та юридичні ризики – ми не рекомендуємо використання таких способів для оформлення купівлі нерухомості.
Податкові зобов’язання
При здійснені купівлі-продажу нерухомості податкові зобов’язання виникають як для продавця, так і для покупця.
Продавець сплачує:
- ПДФО: 0% перший продаж за рік, 5% другий продаж, 18% третій і всі наступні продажі;
- Держмито 1%;
- Військовий збір 5%
Покупець сплачує 1% пенсійного збору.
Юристи Інферно ДЛК надають вичерпні консультації як щодо податкових зобов’язань, що виникають при купівлі-продажі нерухомості, так й з інших питань податкового права.
Які ризики існують
Основний продажу нерухомості без конвертації криптовалюти у гривню – це відсутність юридичних гарантій. У разі якщо одна із сторін вирішить невиконувати своїх зобов’язань, наприклад, продавець відмовиться передавати нерухомість після отримання оплати у криптовалюті, продавцю буде вкрай важко здійснити захист своїх прав. Окрім цього використання “напівлегальних” способів купівлі-продажу може привернути небажану увагу контролюючих органів. Враховуючи відсутність достатнього правового регулювання та прецедентів – наслідки передбачити вкрай важко.
Поради юриста щодо купівлі нерухомості за крипту
До набрання чинності Законом України “Про віртуальні активи” та чіткого визначення законодавцем статусу криптовалюти рекомендуємо уникати угод, що передбачають розрахунок криптовалютою або ж у разі необхідності – використовувати наявні правові методи. Таким чином ви зможете убезпечити себе від небажаних правових наслідків та не станете жертвою шахрайських схем.
Перед укладенням угоди з нерухомістю – варто отримати консультацію юриста, який оцінить всі можливі ризики та запропонує правильний порядок дій.
Frequently asked questions:
- Чи надаєте супровід при купівлі-продажі нерухомості?
Так, юристи ІНФЕРНО ДЛК надають повний спектр послуг, пов’язаних із відчуженням нерухомості – оцінка ризиків, підготовка документів, договірна робота, судове представництво (у разі потреби), тощо.
- What is the cost of services?
The cost of services depends on specific circumstances and is formed after the lawyer processes the client's request. To find out the price of services, please contact the relevant contacts.
Show on map