Купівля нерухомості іноземцем в Україні: алгоритм дій

Купівля нерухомості іноземцем в Україні — це процес, який потребує ретельного дотримання законодавчих вимог та складається з певних етапів. Для цього іноземець має перевірити правові обмеження на купівлю, вибрати нерухомість (новобудову або на вторинному ринку), підписати договір купівлі-продажу, отримати ідентифікаційний код, зареєструвати право власності в Державному реєстрі, а також сплатити податки та збори. Важливим етапом є перевірка документів продавця та правильне оформлення угоди у нотаріуса для забезпечення юридичної чистоти покупки.

ЯКІ ІСНУЮТЬ ОБМЕЖЕННЯ НА КУПІВЛЮ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ІНОЗЕМЦІВ

1. Заборона на володіння землею сільськогосподарського призначення, тобто іноземці не мають права купувати землю, призначену для сільськогосподарських робіт. Якщо така земля потрапляє до іноземця у спадок, він зобов’язаний відчужити її протягом року.
2. Іноземці можуть придбати землю несільськогосподарського призначення лише в межах міста. Якщо ділянка знаходиться за межами населеного пункту, на ній має бути об’єкт нерухомості, що належить покупцеві.
3. Юридичні особи можуть придбати землю в межах міста, якщо на ній знаходяться або планується будівництво об’єктів нерухомості для підприємницької діяльності. Для земель за межами міста також є обмеження: юридичні особи можуть купувати такі ділянки лише разом із нерухомістю, що на них розташована.

Зверніть увагу, що ці обмеження стосуються тільки іноземців та іноземних компаній. Якщо компанія зареєстрована в Україні, вона вважається резидентом, і на неї ці обмеження не поширюються, навіть якщо її власники є іноземцями.

ЯК ІНОЗЕМЦЮ КУПИТИ КВАРТИРУ В УКРАЇНІ

Процес купівлі нерухомості іноземцем в Україні має кілька етапів:

Новобудова

1. Перед купівлею квартири в новобудові її зазвичай бронюють, щоб провести юридичні перевірки та підготуватися до оплати. Аванс при бронюванні не потрібен.
2. Після завершення перевірок укладається договір і здійснюється оплата. Розрахуватися можна банківським переказом або внесенням коштів на рахунок забудовника через касу. Якщо ввозите в Україну понад 10 тисяч євро готівкою, необхідно задекларувати ці кошти. При оплаті готівкою в банку декларація є обов’язковою.
3. Розмір податків і реєстраційних зборів залежить від схеми продажу забудовника. Як правило, додатково потрібно сплатити реєстрацію права власності та 2% податку від вартості квартири, якщо попередні договори оформлювалися у нотаріуса.
4. Іноземцям, які купують квартири в новобудовах, важливо оцінити всі ризики, перевірити документи й репутацію забудовника. Для цього варто звернутися до професійного юриста, який забезпечить юридичну підтримку.

Вторинний ринок

Якщо іноземець хоче придбати будинок або землю безпосередньо у власника, це передбачає купівлю нерухомості на вторинному ринку. Така угода можлива виключно на основі нотаріально завіреного договору.

Для проведення такої операції покупцю необхідно надати:

• паспорт і посвідчення особи;
• свідоцтво про шлюб (за наявності);
• нотаріально завірену згоду чоловіка/дружини (вимога українського законодавства щодо спільного майна подружжя).

Продавець, у свою чергу, повинен підготувати такі документи:

• свідоцтво про право власності;
• технічний паспорт на об’єкт;
• звіт про оцінку нерухомості;
• довідку про склад сім’ї;
• копії паспортів та посвідчень особи.

Головним підтвердженням права власності є витяг із Державного реєстру прав. Також важливими є свідоцтво про право власності, договір придбання нерухомості та реєстраційне посвідчення. Усі ці документи повинні бути завірені підписом і печаткою нотаріуса, що забезпечує їхню юридичну чинність.

ЯКІ ДОКУМЕНТИ ПОТРІБНІ ВІД ІНОЗЕМЦЯ ПРИ ПОКУПЦІ НЕРУХОМОСТІ

Іноземцю для придбання нерухомості необхідні такі документи:

• дійсний закордонний паспорт;
• перекладений і нотаріально засвідчений в Україні переклад паспорта іноземця;
• ідентифікаційний код;
• в окремих випадках потрібно підтвердити джерело доходу і тд.

Якщо іноземець купує нерухомість на підставі довіреності, виданої на третю особу, така довіреність повинна бути засвідчена нотаріально. 

Продавець в свою чергу повинен надати такі документи:

• Документи, що підтверджують його право власності на нерухомість.
• Технічний паспорт об’єкта нерухомості.
• Звіт про оцінку вартості нерухомості.
• Довідку про склад сім’ї продавця нерухомості.
• Копії паспорта та ідентифікаційного кода.

Основним документом, що підтверджує право власності на нерухомість, є виписка з Державного реєстру. Цьому документу слід приділити особливу увагу, оскільки на ньому мають бути підпис і печатка нотаріуса.

Крім того, є інші важливі документи, такі як свідоцтво про право власності та договір купівлі-продажу або реєстраційне посвідчення.

ЯКІ ПОДАТКИ ТРЕБА ПЛАТИТИ

Якщо нерухомість перебуває у власності менше трьох років і продавець є іноземцем (для резидентів-іноземців України розмір збору може бути окремо врегульований Міністерством фінансів), податки на продаж залишаються стандартними: пенсійний збір – 1%, державне мито – 1%, військовий збір – 1,5%. Однак податок на доходи фізичних осіб збільшується з 5% до 18%.

Дохід від оренди житла також оподатковується за ставкою 18% від фактичного доходу, що однаково для резидентів і нерезидентів, українців та іноземців.

Податок на володіння нерухомістю залежить від площі: для квартир до 60 м², будинків до 120 м² і житлових приміщень до 180 м² податок не стягується. Для більшої площі застосовується ставка 0,5% мінімальної зарплати для квартир і 1% для будинків.