Як розірвати договір із забудовником новобудови

Розірвати договір із забудовником новобудови можна за взаємною згодою сторін або через суд у випадку істотного порушення його умов. Юрист з нерухомості рекомендує, що спершу варто письмово повідомити забудовника про намір припинити договір та отримати його офіційну відповідь. Якщо домовитися не вдасться, наступним кроком буде звернення до суду.

Коли можна розірвати договір із забудовником

Питання розірвання договору з забудовником є актуальним для осіб, які мають намір придбати квартиру, котедж, будинок, комерційне приміщення  на первинному ринку нерухомості або вже уклали вказаний договір.

Законодавством передбачено підстави для розірвання договору (якщо інше не встановлено договором або законом), зокрема: за згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадку істотного порушення умов договору; у випадку односторонньої відмови від договору, якщо таке право передбачено договором або законом; у разі істотної зміни обставин. Окрім розірвання доступним є також інститут визнання недійсним договору в цілому або його окремих положень.

Перш за все, мінімальним заходом для безпеки покупця є уважне ознайомлення з текстом договору та дозвільними документами забудовника до моменту його підписання, проте, ми рекомендуємо проводити Due diligence щодо забудовника та наявної документації. Due diligence надасть змогу перевірити достовірність документації, повноваження представників, репутацію забудовника на ринку, наявність судових проваджень та виявити ризикові положення договору до його підписання. Така перевірка може суттєво вплинути на рішення покупця щодо придбання нерухомого майна у конкретного забудовника. Якщо сталося так, що виникла необхідність розірвання договору, то за загальним правилом останнє здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено законом чи самим договором. Тому, залежно від його виду і від бачення забудовника (попередній договір, форвардний контракт тощо) можуть залежати умови та алгоритм розірвання.

Порядок розірвання договору із забудовником

Способи розірвання договору із забудовником:

Існують 2 способи розірвання договору з метою припинення договірних правовідносин з забудовником:

1. У досудовому порядку:
   – за згодою сторін;
   – шляхом односторонньої відмови від договору (повністю/частково).
2. У судовому порядку:
   – у випадку істотного порушення умов договору у судовому порядку;
   – в інших випадках, передбачених договором у судовому порядку;
   – в інших випадках, передбачених законом у судовому порядку.

Порядок розірвання може передбачати необхідність повідомлення іншої сторони у визначені строки та формі, тому варто дотримуватися алгоритму, який прописаний у відповідному розділі вашого договору з метою уникнення штрафних санкцій чи інших негативних наслідків.

Не рідко, у випадку розірвання з ініціативи Покупця не всі кошти, сплачені відповідно до Договору, будуть підлягати поверненню, забудовники часто передбачають відсотки, розмір яких залежить від умов, які визначив забудовник у договорі (як правило від 2 відсотків і більше), які не будуть повертатися, якщо Покупець вирішить розірвати договір в якості компенсації витрат, що можуть бути понесені забудовником в результаті такого розірвання.

Досудове врегулювання спору

Досить поширеними є спори з забудовниками у зв’язку з недотриманням умов підписаного договору, левова частка яких пов’язана з невчасною здачею в експлуатацію об’єкта нерухомості, неповернення авансових платежів, невідповідність характеристик нерухомого майна заявленим у процесі прийому-передачі, незаконність новобудови тощо. Тому, ситуації, за яких покупець ініціює розірвання договору з забудовником є дуже поширеними. Фактично, у випадку розірвання договору з забудовником особа може постати перед такими ризиками: застосування штрафних санкцій, необхідність відшкодування витрат забудовника чи іншого виду відшкодувань, затягування забудовником процедури розірвання та повернення коштів покупцю, що зумовить в подальшому необхідність звернення до суду.

Як правило, договори з забудовниками передбачають положення про досудове врегулювання спору, який у випадку недосягнення згоди передається на розгляд у суді за ініціативи однієї зі сторін. Досудове регулювання проводиться  у формі переговорів, якщо згоди не досягли, спір можна вирішити у претензійному порядку.

Судове розірвання договору

Судова процедура розірвання договору з забудовником залежить від багатьох аспектів, які слід враховувати перед зверненням до суду. Справи про розірвання договорів з забудовниками слухаються, як правило, у порядку господарського судочинства.  З-поміж іншого слід враховувати, який договір було укладено, чи здано об’єкт нерухомого майна в експлуатацію, у чому полягають порушення зі сторони забудовника, які докази підтверджують такі порушення тощо. Окремо, доцільно відзначити важливість коректно складеної позовної заяви, зокрема не лише в частині дотримання формальних вимог щодо форми, калькуляції судового збору, а й правильно визначеного способу захисту порушених на думку позивача прав (визнання договору недійсним, розірвання договору, визнання права власності тощо).

Щодо способу захисту висловився ВС у постанові 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц, «у тих випадках, коли об’єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлювальні документи у зв’язку з порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов’язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем у повному обсязі, та в разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.»

Важко передбачити тривалість судового розгляду, втім, доцільно вказати, що такий спосіб є доволі часозатратним з огляду на процедуру, яка регламентована законодавством та не виключає можливість оскарження забудовником в апеляційній та касаційній інстанції. У випадках, коли все ж рішення набрало законної сили, останнє може виконуватися добровільно забудовником або ж в порядку, визначеному ЗУ «Про виконавче провадження».

Чи можна розірвати договір із забудовником без штрафів

Підстави та умови розірвання можуть різнитися з огляду на вид договору; конкретні положення, які передбачені відповідним договором; обставини, що стануть підставою для розірвання (наприклад, форс-мажор, згода сторін, порушення умов договору тощо). Тому, важливо проаналізувати текст договору та звернутися до юриста.