Купівля-продаж земельної ділянки: особливості укладення договору

Купівля-продаж земельної ділянки – це доволі поширена угода, яку використовують в Україні для зміни власника земель. На ринку нерухомості операції із купівлі та продажу земель посідають дуже важливе місце. Як продавцям, так і покупцям земельних ділянок потрібно орзуміти особливості та підводні камені процедури продажу.

Непроведення перевірки землі, недодержання вимог законодавства при укладенні договору може мати негативні наслідки у майбутньому та навіть призвести до судових процесів. Саме тому перед підписанням угоди потрібно проконсультуватись із юристом, який знає всі тонкощі земельних правовідносин.

Які документи потрібні для купівлі-продажу земельної ділянки?

Конкретний перелік документів, які необхідно перевірити або ж отриматии перед укладенням договору про продаж землі залежить від кожної ситуації. Універсального переліку документації законодавством не передбачено. Водночас, виходячи із практики купівельних відносин в земельній сфері можна виділити основні документи, на які потрібно звернути увагу:

• • Документи, які підтверджують право на земельну ділянку – це може бути державний акт, договір купівлі-продажу, дарування або міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду та інші документи, які підтверджують право власності.
  • Витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК).
  • Документи, що підтверджують відсутність обтяжень та прав третіх осіб на земельну ділянку. Таким документом можуть слугувати витяги із відповідних реєстрів.
  • Документ, який підтверджує експертну грошову оцінку.

• Документи, які підтверджують особу продавця та покупця. Такими є паспорт громадянина України, ідентифікаційний код. Для юридичних осіб потрібно виписку із реєстру та статутні документи. У випадку із юрособами важливо також перевірити повноваження особи на укладення договору купівлі-продажу землі.

• Згода іншого із подружжя. Така згода потрібна, якщо, до приркладу, покупець перебуває у зареєстрованому шлюбі.

• Документи, що підтверджують повноваження представника. Таким документом найчастіше є довіреність.

Що потрібно робити, щоб укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки?

Щоб укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки та уберегти себе від можливих ризиків та недобросовісних дій контрагентів, необхідно дотримуватись послідовності дій:

• Перевірте чи земельна ділянка має кадастровий номер та чи відображається в земельному кадастрі. Це можна зробити за посиланням. Без кадастрового номеру землю не можна ні продати, ні купити. Також варто перевірити цільове призначення землі.

• Перевірте право власності на земельну ділянку у продавця, повноваження його представника (за наявності). Також перевірте чи немає співвласників або ж чи не перебуває продавець земельної ділянки у шлюбі. Якщо ви власник земельної ділянки – перевірте повноту та правильність своєї документації на землю

• Перевірте чи немає обтяжень та прав третіх осіб на земельну ділянку, чи не перебуває така в заставі, оренді, під арештом тощо. Також це можна зробити за допомогою відкритих реєстрів.

• Отримайте дозвіл на продаж/купівлю земельної ділянки, якщо такий вимагається. Дозвіл може бути потрібен, до прикладу від іншого з подружжя, або від загальних зборів учасників, або від органу опіки та піклування (якщо продається ділянка неповнолітньої особи).

! Запамʼятайте, договір без дозволу органу опіки і піклування є нікчемним та не породжує юридичних наслідків.

• Якщо ви плануєте продавати чи купувати землю у майбутньому, то ви можете погодити усі умови купівлі-продажу в попередньому договорі. Його укладення не є обовʼязковим.

• Проведіть оцінку земельної ділянки. Від цього не залежить вартість договору, але оцінка потрібна для визначення розміру податків, які потрібно буде сплатити.

• Підготуйте та погодьте текст договору із іншою стороною. Так, узгоджувати усі істотні умови, вносити правки потрібно завчасно перед підписанням.

• Оберіть нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Вимога щодо нотаріального посвідчення є обовʼязковою.

• Зустріньтеся для підписання договору та його нотаріального посвідчення. Сплатіть необхідні податки та обовʼязкові платежі та зареєструйте право власності.

Правильний алгоритм дій при купівлі-продажі землі дозволить злагоджено пройти процедуру укладення договору, запобігти можливим спорам в майбутньому та іншим юридичним небезпекам.

Яка земля не може бути предметом договору купівлі-продажу?

Не кожна земельна ділянка може бути продана, юридичними словами – відчужена. Ось основні випадки, за яких заборонено продавати землю:

НЕ можна відчужити земельну ділянку державної та комунальної власності, яка перебуває в оренді без згоди орендаря.

НЕ можна відчужити земельну ділянку, якщо вона обтяжена: накладено арешт, перебуває в іпотеці або продаж заборонений ухвалою суду про забезпечення позову. 

НЕ можна відчужити земельну ділянку, яка не має кадастрового номеру, тобто ще є несформованою.

Як перевірити земельну ділянку перед покупкою: ключові моменти

Вище по тексту зазначався алгоритм дій для продажу або ж купівлі земельної ділянки, де частково згадувалось про важливість перевірки різних аспектів перед підписанням договору.

Земельну ділянку для купівлі насправді потрібно перевірити етально та комплексно, найкраще цю справу довірити досвідченим професіоналам, які не пропустять жодного  нюансу.

Окрім базової перевірки стосовно прав власності на землю, кадастрового номеру, повноважень на продаж та обтяжень землі можна також проводити більш спеціалізовану перевірку, яка залежить від мети придбання ділянки. Так, перевірка цільового призначення землі, можливості зміни цільового призначення може бути дуже важливою для прийняття рішення про те, чи потрібно купувати та вкладати гроші в земельну ділянку. Окрім цього доцільно перевірити екологічні обмеження, наявність будівель на земельній ділянці, документації на такі будівлі тощо.

Які послуги ми надаємо?

Юридична компанія INFERNO DIGITAL пропонує комплексне консультування та супровід угод з купівлі-продажу земельних ділянок. Ми забезпечуємо:

• Перевірка земельної ділянки перед укладенням договору.
• Консультації з земельних питань.
• Підготовка та оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
• Оцінка земельної ділянки.
• Організація нотаріального посвідчення договору.
• Супровід реєстрації права власності на земельну ділянку.

Ми гарантуємо безпеку вашої угоди і збереження ваших законних прав та інтересів на кожному етапі купівлі-продажу землі. Наші юристи здійснюють глибоку та детальну перевірку всіх важливих моментів при відчуженні землі

Розмежування земель: що варто знати перед укладанням угоди?

Перед укладанням договору купівлі-продажу варто звернути увагу на можливість розмежування земель. Особливо це актуально, якщо земельна ділянка підлягає поділу на кілька частин. Це може бути необхідно для розподілу земель серед кількох осіб або для зміни цільового призначення. 

Якщо залишилися запитання або вам потрібна допомога в укладанні будь-яких договорів стосовно землі, звертайтесь до професіоналів INFERNO DIGITAL. Значний досвід в сфері земельного права та високий рівень відповідальності юристів компанії забезпечить високу якість послуг.